РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ

Департамент аграрної політики, продовольства та земельних відносин Одеської ОВА отримує низку питань щодо земельних відносин, державної підтримки та ін. Продовжуємо постійну рубрику “питання-відповідь”. Ми будемо давати чіткі та зрозумілі роз’яснення, а ви будете надсилати питання, які найбільш для Вас важливі.

Чи можна розірвати договір оренди землі у разі несплати орендарем орендної плати?

Алла Стоянова директор Департаменту роз’яснює, що “оренда землі – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою (землекористування, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності).

Відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України “Про оренду землі”, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або умовами самого договору.

Законодавством України визначено два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:

• за згодою сторін;

• за рішенням суду.

Дострокове розірвання договору оренди землі

Згідно зі статтею 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України “Про оренду землі” та умов договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України “Про оренду землі” та умов договору з таких підстав:

1) невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України “Про оренду землі”

• використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

• дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил;

• дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

• своєчасного внесення орендної плати;

• передання в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди;

• при передачі земельної ділянки в оренду забезпечення відповідно до закону реалізації прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

• невчинення дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

• відшкодування орендарю капітальних витрат, пов’язаних з поліпшенням стану об’єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

• попередження орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об’єкта оренди;

• початок використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди;;

• виконання встановлених щодо об’єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

• дотримання режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

• у п’ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надання копію договору відповідному податковому органу.

2) невиконання сторонами обов’язків, передбачених умовами договору;

• невиплата орендної плати;

• використання землі не за цільовим призначенням;

• передача в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) тощо.

3) випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки;

4) виникнення підстав, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України щодо:

• забезпечення використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приведення її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки;

• додержання вимог законодавства про охорону довкілля;

• своєчасної сплати земельного податку або орендної плати;

• непорушення прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;

• підвищення родючості ґрунтів та збереження інших корисних властивостей землі;

• своєчасного надання відповідним органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування даних про стан і використання земель та інших природних ресурсів у порядку, встановленому законом;

• дотримання правил добросусідства та обмежень, пов’язаних з встановленням земельних сервітутів та охоронних зон;

• зберігати геодезичні знаки, протиерозійні споруди, мережі зрошувальних і осушувальних систем.

Такий спосіб розірвання договору оренди реалізується шляхом подання відповідного позову до суду із аргументацією підстав для визначення договору оренди недійсним.

Договір вважатиметься достроково розірваним з дати, визначеної у тексті підписаної сторонами додаткової угоди або з дати набрання законної сили судового рішення.

Факт розірвання договору оренди землі необхідно зареєструвати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Порядок реєстрації такий же, як і для реєстрації самого договору оренди землі.

Таким чином, систематична несплата орендної плати (пункт “д” частини першої статті 141 Земельного кодексу України) – підстава для розірвання договору оренди землі. У практиці Верховного Суду під систематичною несплатою орендної плати розуміється її несплата в погоджений строк протягом двох та більше разів. Також підставою для розірвання договору слугує систематична сплата орендної плати не в повному обсязі” – говорить Алла Стоянова.

ДІЄМО РАЗОМ ЗАРАДИ ПЕРЕМОГИ!